หลักในการเลือก ซื้อคอนโดมิเนียม มือสอง

การเงิน การลงทุน

การซื้อคอนโด มือสอง นั้น ง่ายสำหรับในการพินิจพิจารณาทำเลที่ตั้ง แล้วก็พินิจพิจารณาห้อง เนื่องจากว่าพวกเราสามารถขึ้นไปตรวจ รวมทั้งสัมผัสตัวห้องจริง ในบรรยากาศจริง ไม่ต้องมองแม้กระนั้นในรูปภาพเลียนแบบ perspective ราวกับการซื้อคอนโดใหม่ ที่มีให้มองเพียงแค่โบรแน่นอนซึ่งมีก็แต่ความหลงละเมอ สวยสดงดงาม กว้างใหญ่โออ่ากว่าความจริง ต่อมจินตนาการขาดตกบกพร่อง

บางครั้งก็อาจจะโดนคอมพิวเตอร์หลอกได้ง่าย การบุกขึ้นเขาตึกที่สร้างเสร็จแล้วให้ท่านสัมผัสได้ในหลายมิติ ตัวอย่างเช่น รูปพรรณสัณฐานห้องและก็ของอาคาร ภาวะการจราจร บรรยากาศการอาศัย ผู้คนในนั้น กลิ่น เสียง สัมผัส หรือแม้กระทั้งมิติที่เหนือมนุษย์

สำหรับการตรวจห้องจุดมุ่งหมายนั้น ขึ้นตอนต่างๆก็คล้ายกับการตรวจทานห้องในกรณีซื้อห้องใหม่ (ซึ่งจะเอ่ยถึงใน blog ถัดไป) แต่ว่าควรจะเน้นย้ำไปที่ตรวจการรั่วซึมของน้ำตามสาระสำคัญดังเช่น ใต้ซิงค์ หรือฝาผนังที่ชิดกับด้านนอก มองว่า wallpaper มีรอยเปื้อนน้ำไหม เพราะว่าการบูรณะเรื่องที่เกี่ยวกับน้ำเกิดเรื่องยุ่งยากและไม่ค่อยจบกล้วยๆนะครับ ตรวจภาวะวัสดุอุปกรณ์ต่างๆในห้องอาบน้ำ แล้วก็เครื่องเรือน built-in ว่าย่ำแย่ขนาดไหน จำเป็นต้องซ่อมแซมอีกซักกี่บาท ข้อมูลพวกนี้ก็เพื่อการเจรจาต่อรองราคาให้ชอบธรรมทั้งสองฝ่ายยังไงครับผม

การเยี่ยมเยียนดูคอนโดนั้น อย่ามองเพียงแค่เฉพาะบุคคลห้องที่จะซื้อครับผม ควรจะมองพื้นที่ส่วน Facilities ศูนย์กลางทั้งหลายแหล่อันเป็นต้นว่า สระว่ายน้ำ ฟิตเนส ที่จอดรถ ตลอดจนที่ทำการนิติบุคคลด้วย ด้วยเหตุว่าวิธีสำหรับการเลือกซื้อคอนโดมือสอง จุดเด่นที่จำเป็นต้องมองจุดหนึ่งหมายถึงสถานะการคลังของคอนโดนั้น

โดยสามารถมองได้จากรายงานงบการเงินของนิติบุคคล การดูงบการเงินนั้นหากเอาแบบอย่างคร่าวๆก็ดูกรยรับค่าใช้จ่าย รายได้ควรจะมากยิ่งกว่าค่าใช้จ่ายพอควร ยิ่งมากยิ่งดี รวมทั้งมีเงินกองกลางเหลือในบัญชีเป็นจำนวนมากเนื่องจากโน่นซึ่งก็คือผลกำไรของผู้บริโภค

ชี้แจงกล้วยๆเป็น สมมุติว่าตอนคอนโดเสร็จใหม่ๆมีเงินศูนย์กลาง 1 ล้าน ผ่านไป 5 ปี รายได้จากค่าศูนย์กลางมากยิ่งกว่าค่าใช้จ่ายทุกเดือน กระทั่งเงินกองกลางเพิ่มเป็น 5 ล้าน ผู้ที่ซื้อต่อก็จะได้อานิสงค์มีเงินกองกลางใน 5 ล้านนั้นโดยไม่ต้องจ่ายซักกะบาท (เพราะเหตุว่าผู้ครอบครองคนเก่าจ่ายแทนไว้แล้ว) ตรงกันข้ามกับคอนโดที่งบการเงินกระพร่องกระแพร่ง รายได้น้อยกว่าค่าใช้จ่าย รายได้ไม่พอรายจ่าย คอนโดรูปแบบนี้ดูง่ายเป็น ตัวตึกจะมองเสื่อมโทรม สีไม่เคยทาใหม่ อาคารร้าวไม่เคยซ่อมแซม น้ำรั่ว ไฟอาคารเปิดต่ำที่สุด เพราะเหตุว่าเงินไม่มีจ่ายค่าไฟฟ้า ถ้าหากพบอย่างนี้ควรจะเลี่ยงให้ห่าง อย่าไปหวังลมๆแล้งๆว่าพวกเราซื้อไปแล้วจะเข้าไปปรับปรุง หรือไปโหวตให้ขึ้นค่าศูนย์กลาง เนื่องจากว่าเป็นอะไรที่ยากที่สุดของการโหวตสำหรับการสัมมนาผู้ครอบครองร่วมขอรับ รวมทั้งที่ห่วยไปกว่านั้นเป็น เว้นเสียแต่ไม่ให้ขึ้นแล้ว ยังไม่จ่ายอีกด้วย บางบุคคลไม่เคยจ่ายค่าศูนย์กลางเลยตั้งแต่เปิดใช้คอนโด กล่าวถึงว่าตนเองยังไม่ได้มาอยู่ ครั้งนี้ก็อยู่ที่ความรู้ความเข้าใจของนิติบุคคลว่าจะทวงหนี้ได้เก่งขนาดไหนละครับ

คอนโดข้างหลังนึงที่ผมเคยอยู่ ผู้ครอบครองร่วมบางห้องค้างค่าศูนย์กลางเป็นล้านบาท เพราะว่าเป็นห้อง Penthouse พื้นที่ใหญ่ค่าศูนย์กลางแพง อาเสี่ยผู้ครอบครองห้องซื้อเก็งกำไรไว้เฉยๆและไม่เคยจ่ายเลยตั้งแต่มีคอนโดมาแทบ 10 ปี ซึ่งนับเป็นความชั่วร้ายที่สุดของการอยู่ คอนโด มือสอง ทางนิติบุคคลของผมก็ฟ้องคดีให้จ่าย ก็ไม่ยินยอมจ่าย กระทั่งจำเป็นต้องฟ้องบังคับคดีเพื่อยึดห้องเอามาขายทอดตลาด ยังไม่เคยทราบว่าผลจะจบอย่างไรเพราะว่าผมขายห้องตรงนั้นไปซะก่อน

ปัจจุบันนี้ กฏหมายคอนโดมิเนียมบังคับให้นิติบุคคลจำเป็นต้องแสดงงบการเงินเอาไว้ภายในที่เผย ได้แก่ ติดไว้โถงทางเท้าลิฟท์ ห้ามเก็บซุบซิบไว้มองผู้เดียว หากเป็นได้ควรศึกษาเรียนรู้งบการเงินย้อนไปหลายๆปียิ่งดี (ยังกับซื้อหุ้น VI เลยนิ) แล้วก็ถ้าเกิดได้อ่านรายงานการประชุมผู้ตัดสิน หรือการสัมมนาใหญ่ผู้ครอบครองร่วมก็จะก่อให้พวกเรารู้เรื่องภาพรวมของคอนโดนั้นๆได้ดิบได้ดีขึ้น

การสืบเสาะหาเนื้อหาสาระเกี่ยวกับคอนโดแผนการที่ดีอย่างหนึ่งหมายถึงการได้สนทนากับผู้คนที่พักอาศัยในคอนโดนั้น เพื่อจะได้รู้ข้อมูลเชิงลึก เป็นต้นว่า นิติบุคคลเป็นยังไง เขี้ยวไม๊ หรือ มีมาเฟียในอาคารนี้ไหม

ขั้นตอน การเลือก ซื้อคอนโด มือสอง

การค้าขาย คอนโด มือสอง ต่างกับการซื้อคอนโดมือ 1 ตรงไม่ต้องมีกรรมวิธีการจองรวมทั้งการคลายดาวน์
เมื่อผู้ซื้อและก็ผู้ขายตกลงปลงใจค้าขายห้องกันปุบปับ ก็ทำข้อตกลงจะซื้อจะขาย มัดจำห้อง แล้วนัดหมายวันโอนได้เลย

ขั้นตอนที่ 1 ทำข้อตกลงจะซื้อจะขาย
เมื่อตกลงปลงใจซื้อขายแลกเปลี่ยนกันปุบปับ คนขายกับผู้บริโภคก็จะลงนามจะซื้อจะขายกัน ใจความก็จะเขียนทำนองว่า ผมนายงี้ๆบ้านเลขที่งี้ๆเรียกว่าผู้จะซื้อ แล้วก็นายงี้ๆบ้านเลขที่งี้ๆเรียกว่า ผู้จะขาย ผู้จะซื้อตกลงจะซื้อ รวมทั้งผู้จะขายตกลงจะขายคอนโดงี้ๆห้องเลขที่งี้ๆชั้นงี้ๆพื้นที่งี้ๆพร้อมส่วนควบเครื่องเรือนอะไรบ้างก็ว่าไป โดยผู้จะซื้อจะโอนด้านในวันที่งี้ๆโดยจ่ายเงินเงินมัดจำไว้ปริมาณงี้ๆมีเงื่อนไขว่า 1.หากผู้จะซื้อเบี้ยวไม่มาโอนในวันนั้น ให้ผู้จะขายยึดเงินมัดจำทั้งผองได้ 2.สลับกันถ้าเกิดถึงวันนัดหมาย ผู้จะขายดันเบี้ยวไม่ยินยอมขายก็จะต้องโดนผู้จะซื้อปรับเงินเป็นกี่เท่าของเงินมัดจำ 3.รายจ่ายสำหรับในการโอนผู้ใดกันแน่เป็นคนออก เสร็จและก็ลงชื่อ ชำระเงินเงินมัดจำกันให้เป็นระเบียบ

– วันที่จะโอน ปกติก็ 1 เดือนภายหลังจากวันลงลายลักษณ์อักษร
– เงินมัดจำ สุดแล้วแต่ตกลง แสนสองแสนก็ได้

แม้อยากแบบอย่างข้อตกลงมาดู ก็ search ใน google ด้วยคำว่า “ข้อตกลงจะซื้อจะขายห้องพัก” สักครู่ออกมาพรึ่บเลยครับผม ก็เลือกเอามาปรับใช้ตามข้อตกลงของพวกเรา ซึ่งแต่ละคนก็มีเงื่อนไขที่แตกต่างออกไป ดังเช่น ให้เครื่องเรือนหรือเปล่าให้ แถมอะไรไม่แถมอะไร ฯลฯ

ขั้นตอนที่ 2 ระหว่างรอคอยวันโอน
– คนซื้อ ถ้าเกิดไม่ซื้อเงินสดจะเอาคอนโดเข้าแบ๊งค์ ก็ไปทำเรื่องกู้แบ็งค์โดยการเอาสำเนาอช.2จากคนขาย นัดหมายข้าราชการแบงค์ไปคิดราคา คนขายก็รอเปิดห้องให้แบงค์เข้ามามอง
– คนขาย หากห้องที่ขายยังติดจำนำผ่อนแบ๊งค์อยู่ ก็แจ้งแบงค์เก่าเพื่อขอทำเรื่องปิดบัญชีขายหลักประกัน แบงค์ก็จะสรุปยอดเงินที่จำต้องใช้คืนมาให้ ผู้จะขายก็แจ้งจำนวนเงินค่าไถ่หลักประกันดังที่กล่าวมาแล้วข้างต้นแก่ผู้บริโภค จะได้ทำเช็คตามปริมาณนี้ 1ใบ ส่วนเงินที่เป็นผลกำไรของผู้ขายก็ทำอีก 1 ใบ หรือจะจ่ายสดก็ตามที

คนขายต้องสะสางหนี้สินต่างๆที่มีกับนิติบุคคลให้หมด อย่างเช่น ค่าน้ำ ค่าไฟฟ้า ค่าศูนย์กลาง รวมทั้งค่าเสียหายต่างๆ(ถ้าเกิดมี) เพื่อขอใบปราศจากหนี้สินที่มีลายเซ็นผู้จัดการนิติฯ สำคัญมากครับอย่าลืมเด็ดขาด ถ้าเกิดไม่มีใบนี้กรมที่ดินจะไม่กระทำการโอนให้นะครับ

ขั้นตอนที่ 3 วันโอน
ผู้บริโภคคนขายนัดพบกันที่ที่ทำการที่ดินที่ คอนโด มือสอง นั้นตั้งอยู่ ทำความตกลงซื้อขายแลกเปลี่ยน(คนละอันกับข้อตกลงจะซื้อจะขาย) ต่อหน้าต่อตาเจ้าหน้าที่ที่ดิน สัญญาซื้อขายนี้เป็นแบบฟอร์มเฉพาะของกรมที่ดิน เนื้อหายุ่บยั่บ เขียนกันมือหงิกงอขอรับ ไว้จะทราบในวันนั้นเอง

รายจ่ายต่างๆสำหรับในการโอน มีดังนี้

– ค่าธรรมเนียมการโอน
อัตรา 2% ของราคาประเมิน แต่ว่าด้านในปีนี้ (พุทธศักราช2552) รัฐบาลมีโปรโมชั่น เหลือ 0.01%

– ค่าอากรแสตมป์
อัตรา 0.5% ของราคาค้าขาย หากต้องการมัธยัสถ์ที่ตรงนี้ก็ไปตกลงกันก่อนระหว่างผู้บริโภคกับผู้ขาย ขอให้ลงลายลักษณ์อักษรน้อยๆหน่อย แต่ว่าอย่าให้ต่ำลงยิ่งกว่าราคาประเมิน สักครู่จะน่าสะอิดสะเอียน

– ภาษีรายได้หักในที่จ่าย
อันนี้การคำนวนละเอียดหน่อย อัตราจะไม่แน่นอน ขึ้นกับกะราคาประเมินแล้วก็ปริมาณปีที่คนขายถือสิทธิ์ห้องชุดมา ภาระหน้าที่นี้ธรรมดาจะเป็นของคนขาย

– ค่าจำท่วม(ใหม่) 1% เดี๋ยวนี้ก็มีโปรโมชั่นเช่นเดียวกันเหลือ0.01% อันนี้ควรจะเป็นภาระหน้าที่ของคนซื้อ

– ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ในกรณีคอนโดซื้อมาไม่ถึง 5 ปี หรือผู้ครอบครองมีชื่อในใบสำมะโนครัวไม่ถึง 1 ปี คนขายต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมินด้วยครับ (หากเสียภาษีอากรนี้แล้วไม่ต้องเสียค่าอากร 0.5%)

– ค่าอื่นๆนิดนึง อาทิเช่น ค่าเขียน ค่าผู้เห็นเหตุการณ์ ไม่กี่สิบบาท

ค่าต่างๆกลุ่มนี้ จำเป็นต้องเจาะจงให้ชัดแจ้งตั้งแต่วันเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ว่าใครกันแน่จะเป็นคนจ่าย อย่าคิดเอาเอง โดยเฉพาะค่าภาษีอากรรายได้ซึ่งเยอะที่สุดในค่าใช้สอยทั้งสิ้น มิเช่นนั้นจะทะเลาะกันแหลกที่ที่ทำการที่ดิน อายราษฎรเขาแล้วจะรมณ์เสียเปล่าๆนะครับ

เมื่อทุกๆอย่างพร้อม คนพร้อม(4ข้าง ผู้ซื้อ ผู้ขาย แบ็งค์เดิม แบ็งค์ใหม่) เอกสารพร้อม พวกบัตรปชช ใบสำมะโนครัว (อย่าลืมใบปราศจากหนี้สิน) ที่ดินก็จะทำเรื่องโอนให้ ผู้บริโภคกะคนขายก็ชำระเงินกัน แบงค์ใหม่กะแบงค์เก่า ผู้บริโภคกะผู้ขาย หากเงินเยอะแยะก็ซื้อ cashier cheque มา บางทีก็อาจจะจัดแจงเงินสดมาเผื่อด้วยนิดเดียว

คอนโด มือสอง

ขั้นตอนที่ 4 ข้างหลังวันโอน
– คนขาย ไปทำเรื่องโอนมิเตอร์กระแสไฟฟ้า โทรศัพท์ ให้ผู้บริโภค ถ้าเกิดมีชื่ออยู่ในใบสำมะโนครัวก็ทำเรื่องถอนชื่อออก (ย้ายจุดหมายปลายทางก็ได้)

ปล.ขั้นตอนที่ 3 และก็ 4 ก็เสมือนการค้าขายห้องมือ 1 เป็นสามารถให้อำนาจให้ไปทำเป็นครับ อีกทั้งฝั่งผู้บริโภคผู้ขาย หากพวกเรามีเอเจ่นต์เป็นคนกลางค้าขาย ให้เอเจ่นต์ไปทำแทนก็ได้ จะได้ไม่เมื่อยล้าพวกเรา

ในเรื่องที่ขายคอนโดพร้อมผู้เช่า คนขายจำเป็นต้องทำเอกสารอีกฉบับหนึ่ง แจ้งผู้เช่าเดิมว่า ตอนนี้ห้องนี้ได้แปลงผู้ครอบครองไปเป็นนาย xxx เมื่อวันที่งี้ๆๆต่อแต่นี้ไปการชำระเงินให้โอนไปให้ผู้ครอบครองห้องคนใหม่จุดมุ่งหมายเลขบัญชีงี้ๆๆๆการติดต่อผู้ครอบครองห้องให้กลายเป็นเบอร์งี้ๆๆๆ

Related Post

การเงิน การลงทุน
จะเลือกซื้อ คอนโดมิเนียม มือหนึ่ง หรือ คอนโด มือสอง ดีกว่ากัน

การลงทุน คอนโดมิเนียม มี 2 เเบบ เเบบสั้น และ เเบบยาว โดย ทั้งสองเเบบนี้ต่างกันสุดขั่ว ทั้งการเลือกทรัพย์ ทั้งการดูทำเล เพื่อน ๆ ผู้คนจำนวนมากถามผมมาเยอะแยะ ให้เเนะนำว่าเลือกอะไรดี ซึ่งที่จริงเเล้ว ทรัพย์สมบัติเเต่ละประเภทมี จุดเด่นแตกต่าง จุดเด่นด้านการพำนัก ของคอนโด เดินทางสบาย เพราะเหตุว่าอยู่ในเข …

อยากรวย
การเงิน การลงทุน
อยากรวย ต้องอ่าน แค่ 3 นาที ชี้ช่องทาง หาเงินออนไลน์ ไอเดียบันเจิด

อยากรวย ใครบ้างไม่ต้องการ แต่ถามก่อนว่าจะทำอะไรดี ถึงจะรวย ความต้องการอยากรวย ของคนทั่วไปมันก็ย่อมมีอยู่ในความคิดอยู่แล้ว อยู่ที่ว่า เราจะสรรหาสิ่งใด มาเจือจุน เสริมสร้างฐานะทางการเงิน ให้เพิ่มพูนมากยิ่งขึ้น ความอยากรวยจึงเป็นปัญหาอย่างหนึ่งของผู้คน ที่ต้องการ มีรายได้ต่อเดือนเป็นจำนวนมาก รายได้ของเ …